«Дом.РФ» досрочно расторгает договора с добросовестными арендаторами исторических особняков

«ДОМ.РФ» через суд досрочно расторгает договора аренды на объекты культурного наследия (ОКН) в Москве и ряде российских городов. Объекты будут проданы с молотка. Программа привлечения потенциальных инвесторов, проводимая Минкультом ради сохранения ОКН, трещит по швам.

Продажи памятников архитектуры, находящихся в федеральной собственности, сопровождаются скандалами в Москве, Томске, Уссурийске и Улан-Удэ, сообщил «Коммерсант». Государственное АО «ДОМ.РФ», выбранная Росимуществом агентом сделок по таким объектам, через суд расторгает договоры с добросовестными арендаторами, вложившими сотни миллионов рублей в реставрацию исторических зданий.

В Москве «ДОМ.РФ» начал судебный процесс по расторжению договора аренды с арендатором объекта культурного наследия федерального значения «Жилой дом поэта Майкова, конец XVIII в.».

В 2003 году юридическая фирма «Городисский и Партнеры» арендовала особняк Майкова в разрушающемся состоянии у Росимущества до 2028 года. В 2009 году фирма завершила реставрацию объекта, вложив в нее 233,538 млн руб. До весны 2019 года объект находился в оперативном управлении у ФГБУК АУИПИК (подконтрольное Минкультуры РФ агентство реализует проект по возрождению исторических усадеб), когда специальная правительственная комиссия решила передать «ДОМ.РФ» ряд федеральных объектов, включая особняк Майкова, для дальнейшей реализации на открытых торгах.

Зачем вдруг потребовалось разрывать договора аренды и продавать объекты культурного наследия, «Коммерсанту» в ведомстве объяснить не смогли, но заявили, что судебные разбирательства идут еще по шести историческим объектам, включая здание на улице Кирова, 28 в Улан-Удэ, на улице Ленина, 51 в Уссурийске, два здания на проспекте Ленина в Томске.

В Арбитражном суде Томской области рассматривается дело о досрочном расторжении арендодателем договора аренды  исторического здания «Славянский базар» по адресу Ленина, д. 10 постройки 1888 г. архитектора Хабарова В.В. Арендатор, ООО «Аранделла», подал встречный иск к акционерному обществу «Дом.РФ» о взыскании 120 421 408 руб. в качестве возмещения убытков, следует из материалов дела.
В настоящий момент арендатор пытается оспорить в суде (по делу № А40-150768/20-120-964) Решение Правительственной комиссии от 01.07.2019 №3 и признать его недействительным (в части), действий Правительственной комиссии по передаче единому институту развития в жилищной сфере (АО «ДОМ.РФ») здания и земельного участка под ним незаконными.

В Улан-Удэ арендатор жилого дома усадьбы Самсонович по адресу Кирова, 28 общество «Энергоресурс», также вложилось в реставрацию. В судебном разбирательстве предоставлены копии инженерного обследования здания  и копии документов, подтверждающих стоимость реставрационных работ, согласно описи.

Таким образом, сложилась ситуация, когда у добросовестного арендатора досрочно, безосновательно и без какой-либо компенсации изымается имущество со ссылкой на закон, вступивший в силу значительно позже заключения договора аренды. В своих исках «Дом.рф» апеллирует к вступившем в силу в 2008 году 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», позволяющему досрочно расторгать договор с арендаторами госсобственности.

По Гражданскому кодексу ст. 623 п.2 «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды».

По мнению юриста фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослава Шицле, у арендатора есть шансы сохранить арендные правоотношения: «Рассматривая подобные иски, суды указывают, что 161-ФЗ является специальным и поэтому преобладает над Гражданским и Земельными кодексами. Но в случае с памятниками архитектуры можно апеллировать к положению закона об объектах культурного наследия, предусматривающего, что обременения, включая аренду, сохраняются при смене собственника».

В настоящий момент «Дом.рф», придерживаясь политике развития жилищного строительства, готовит приведенные объекты культурного наследия к торгам на 2021 год. Однако, каким образом исторические памятники помогут развитию жилищного фонда непонятно.

В Москве и стране с 2012 года действует программа «рубль за квадратный метр», направленная на восстановление ОКН. За последние годы в рамках этой программы только в столице были спасены Малый театр, Доходный дом Шереметьева, церковь «Большое Вознесение», где венчался Пушкин, палаты бояр Романовых и т.д.

Политика, проводимая «Дом.рф», прямо противоречит установкам Минкульта. В результате «единый институт развития в жилищной сфере» и жилищное строительство не развивает, и убивает те хрупкие остатки инвестиционного климата, благодаря которому удалось сберечь от разрушений десятки исторических зданий.

11:39 Сегодня