Неправовые казусы попадания квартиры под залог

Неправовые казусы попадания квартиры под залог

В судебной практике довольно часто встречаются споры о залоге квартиры. Причем, возникает такой залог не всегда по волеизъявлению собственника.





Чаще встречаются два случая попадания квартиры под залог. Случай первый, когда залог квартиры обусловлен договором ипотеки или иными заемными договорами. Второй случай, довольно часто встречающийся, когда квартира оказалась в залоге безосновательно, без принятия на себя собственником каких-либо обязательств на основании заключенных им договоров. Рассмотрим его в данной статье.

Нужно отметить, что, собственник может узнать об имеющемся залоге на объект только когда получит какое-либо уведомление/иск или специально закажет выписку из ЕГРП на объект недвижимости.

Так, по одному из дел нашего юриста по недвижимости, доверителю поступила претензия с требованием о взыскании с него 6 млн. рублей, которые он, якобы, занял у другого физического лица. Претензией собственник предупреждался о перспективе реализации квартиры, находящейся под залогом в связи с заключением им договора займа. При этом, как утверждал доверитель, никаких договор займа он не подписывал и деньги в долг по договору не получал.

Когда доверитель обратился в Управление Росреестра с целью получения выписки из ЕГРН и копий договоров займа и залога, то действительно оказалось, что квартира находилась в залоге. Более того, Росреестр предоставил копии договора займа и договора залога, которые он не подписывал.

Было решено в порядке досудебной подготовки провести почерковедческую экспертизу, которая подтвердила, что подпись и расшифровка подписи сделана иным лицом, но не собственником квартиры. Встал вопрос – что делать с этим? Обращаться в полицию или суд?

Между тем, лицо, предоставившее займ в 6 млн., он же залогодержатель квартиры, обратился в суд с иском о взыскании 31 млн. рублей с учетом штрафных санкций и процентов и обращении взыскания на заложенную квартиру.

Именно таким образом выглядят большинство мошеннических схем по отъему квартир у собственников. Однако, в нашем случае, доверитель вовремя обратился к адвокату по недвижимости и получил своевременную защиту и помощь.

По совету своего адвоката, собственник обратился со встречным исковым заявлением о признании договора займа и договора залога не заключенным, а также снятие залога с квартиры.

Тут важно отменить правильность выбора способа защиты нарушенного права – именно признание незаключенным договоров. В случае неправильного выбора, вы рискуете проиграть суд и потерять квартиру. Требование о признании договоров незаключенными заявлено в связи с тем, что такой договор собственником, по сути, заключен не был и последствия признания такого договора незаключенным, соответствуют способу защиты и восстановления нарушенных прав собственника.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из приведенных выше норм права следует, что договор между сторонами является заключенным при соблюдении требуемой в подлежащих случаях форме и достижении между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Однако, поскольку, собственник квартиры не подписывал вышеуказанные договоры, они являются незаключенными.

В процессе рассмотрения дела в суде была проведена судебная почерковедческая экспертиза, которая подтвердила, что вышеназванные договоры подписывал иной человек, а не собственник. Решением суда в удовлетворении иска о взыскании займа было отказано, а встречные исковые требования о признании договоров не заключенными, а также, снятие залога на квартиру были удовлетворены.

После вступления указанного решения суда, собственнику рекомендуется обращаться в правоохранительные органы ввиду наличия уже доказанного факта подложности договоров, для возбуждения уголовного дела и привлечения к уголовной ответственности виновного лица.

Лучшим способом обезопасить себя от действий мошенников это чаще заказывать выписку из ЕГРП на ваши объекты недвижимости и написать заявление в Росреестр о запрете действий без личного присутствия.

Однако, имейте ввиду, что наложенный собственником через Росреестр запрет предполагает лишь невозможность регистрации на основании доверенности, а договор, подписанный в электронном виде с привлечением электронной подписи, приравнивается к договору, подписанному гражданином «вживую», то есть лично.

Коллегия адвокатов г. Москвы «Шериев и партнеры»


Другие материалы по теме:
Что вы об этом думаете?
ВКонтакте
Смотрите также:

Главные новости

Новости партнеров