Как защитить себя при проведении операций с недвижимостью

Аренда недвижимости выгодна обеим сторонам сделки. У арендатора есть возможность создать условия для работы, а у арендодателя – получать доходы, не теряя право собственности на объект (земельный участок или здание).

В то же время аренда может стать предпосылкой незаконных действий с обеих сторон. Минимизировать их поможет юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, и цена этой услуги себя оправдывает, поскольку поддержка опытного юриста исключает ошибки и служит надежной защитой при совершении операции.

Правильный подход, предотвращающий подводные камни

Распространена ситуация, когда арендодатели стараются максимально быстро оформить договор, в свою очередь, арендатор, не желая тратить время на волокиту, соглашается на сотрудничество на максимально доверительных условиях, не вникая в содержание документа. Это несет определенные риски.

Важно! Арендодатель может мелким шрифтом прописать в договоре условия, невыгодные арендатору.

Примером таких злоупотреблений могут быть штраф, вступающие в силу при желании арендатора преждевременно съехать, или возможность арендодателя в одностороннем порядке прекратить сотрудничество, если возникнут перспективы более выгодной сделки. Случаются ситуации, когда и арендаторы некорректно ведут себя по отношению к арендодателям. Список их потенциальных нарушений достаточно широкий:

• порча имущества;
• незаконное строительство;
• нецелевое использование объектов;
• неуплата за пользование;
• хищение и т. д.

Избежать конфликтных случаев поможет тщательное составление договора аренды, над которым должен работать опытный адвокат. Только он сможет досконально проанализировать каждый пункт, оценить выгоды и риски.

Что подлежит изучению

Перед тем как заключить договор об аренде недвижимости с целью ведения коммерческой деятельности, необходимо проверить личность арендодателя. Выясняются:

• финансовое состояние;
• репутация;
• участие в судебных спорах, в частности, по вопросам, касающимся объекта недвижимости;
• возможные обременения и ограничения;
• наличие дела о банкротстве.

Обратите внимание на последний момент, он особенно важен с юридической точки зрения. Если арендодатель является банкротом, в будущем появится основание признать сделку с ним недействительной. В этом случае недвижимость, которая используется арендатором, может быть истребована, а это влечет дополнительные убытки.

Если объект недвижимости находится в коллективной собственности, при его сдаче в аренду важно согласие всех собственников. Опытный юрист проверит свежие выписки из ЕГРН. В данном контексте берутся во внимание не только наличие объекта на кадастровом учете и отсутствие обременений, но и его целевое назначение. Например, если целевое назначение здания – офисное или торговое, то организовывать на его базе производственный цех запрещено.

Задача адвоката – предусмотреть срок действия договора, размеры и порядок выплат, компенсацию за ремонтные работы, возможность преждевременного расторжения и прочие моменты, регулирующие права и обязанности арендодателя и арендатора.

Как проводится операция

Если договор аренды заключается на срок более года, обязательно нужна государственная регистрация. Она исключает для арендодателя возможность передать объект одновременно нескольким лицам. Проводится процедура в Росреестре или МФЦ. Для нее необходимо подать:

1. Заявление, оформленное в установленном порядке. Оно не требуется, если сделка проводится через МФЦ.
2. Договор аренды. Предоставляется в количестве, соответствующем числу сторон, участвующих в сделке. Дополнительный экземпляр нужен для архива Росреестра.

Если заключение сделки происходит с участием представителя одной из сторон, для последнего должна быть предусмотрена нотариально заверенная доверенность на право принимать решения и подписывать документы.

Желательно предъявить справку об уплате государственной пошлины, хотя по закону ее предоставление не является обязательным.