Как продать коммерческую недвижимость

На какие моменты следует обратить внимание при продаже коммерческой недвижимости. Какую выставить цену, что указать в объявлении и как составить договор? Читайте в статье!

Коммерческая недвижимость – это особый вид недвижимого имущества, который используется его владельцами для получения прибыли. От обычной собственности, выставляемой для продажи, такие объекты отличает постоянство извлекаемого с их помощью капитала. Как правило, речь идёт об аренде и плате, взимаемой арендодателями. К коммерческой недвижимости относятся магазины и торговые центры, кафе, отели и рестораны (сегмент HoReCa), а также офисы и склады. Кроме того, к этой же категории иногда причисляют и многоквартирные дома, помещения в которых сдаются за деньги жильцам.

 

Вопрос «Как продать коммерческую недвижимость?» возникает перед владельцами таких объектов, а также у многих начинающих риелторов. Специалисты агентства antitan.ru подробно разобрали этот вопрос в данной статье.

Как и в случае с жилой недвижимостью, в этом сегменте есть целый ряд нюансов и особенностей, которые следует учитывать, выходя на рынок. Важно понимать, как быстро продать коммерческую недвижимость, ведь по статистике такой тип объектов сложнее реализовать, чем классические жилые дома и квартиры. Здания коммерческого назначения могут находиться на рынке месяцами, так и не найдя себе нового владельца. Срок заключения итоговой сделки купли-продажи зависит от профессионализма риелтора. Коммерческую недвижимость, как правило, подыскивают себе инвесторы и предприниматели. Определённые виды объектов также могут создавать специфические проблемы. Например, продать тот же спортивный зал или гольф-клуб окажется сложнее, чем торговый центр в виду особенностей своего назначения, а также региональных факторов. 

Для покупателей коммерческих помещений крайне важны показатели окупаемости объектов. Недвижимость такого типа всегда является инвестицией, поэтому оценка инвестиционного потенциала так важна для определения степени привлекательности здания.

Оценка стоимости коммерческого помещения

В Интернете полно запросов вроде «Как выгодно продать коммерческую недвижимость?» или «Как правильно продать коммерческую недвижимость?». И действительно, на тематических форумах полно жалоб от собственников, которые долгое время не могут реализовать свои объекты и получить за них справедливую цену. Кстати, о цене. Она должна быть конкурентной и не выходить за рамки среднерыночной. 

Примерную стоимость того или иного объекта вам может подсказать риелтор. Кроме того, услуги по оценке недвижимости оказывают многие агентства. 

И они всё ещё пользуются большой популярностью, несмотря на наличие цифровых ресурсов, осуществляющих экспресс-оценку объектов на основании нескольких вводных. Такая экспресс-оценка обычно получается довольно неточной, поскольку не учитывает многие показатели (например, текущую ситуацию на рынке). Если цена на недвижимость излишне завышена, объект едва ли удастся продать. И наоборот, при чересчур низкой цене речь уже пойдет об упущенной выгоде. Хотя зачастую слегка занизить стоимость объекта может быть даже полезно. Особенно когда владелец желает продать его побыстрее. Для адекватной оценки следует ознакомиться с аналогичными предложениями, существующими на рынке. Сравниваемые объекты должны быть сходными по своим характеристикам (площади, районе расположения и т.д.).

Ликвидность коммерческого помещения

Когда речь идет о продаже любого объекта на рынке недвижимости, всегда возникает вопрос о его ликвидности. Коммерческая собственность, как отмечалось, отличается пониженной ликвидностью по сравнению с жилой. В связи с этим, самостоятельно заниматься ее продажей не рекомендуется. Самому размещать рекламу и искать покупателя может быть крайне проблематично. Сделка купли-продажи коммерческой недвижимости нуждается в юридическом сопровождении, которое также оказывают профессиональные риелторские агентства. Некоторые владельцы желают продать свою недвижимость, чтобы вложиться в более привлекательные с инвестиционной точки зрения объекты. Поэтому в услугах риелтора для таких клиентов может быть двойной смысл. Договор с риелторским агентством поможет сэкономить кучу времени и получить более выгодные предложения. Без посредников с этим могут быть проблемы.

Техническое состояние помещения

Офисы и торговые помещения являются самыми популярными объектами для продажи в сегменте коммерческой недвижимости. Чтобы заключить сделку как можно быстрее, следует обратить внимание на их техническое состояние. Возможно, потребуется сделать небольшой косметический ремонт. С новыми помещениями проблем быть не должно. А вот те площадки, которые неоднократно сдавались в аренду, наверняка содержат после себя следы пребывания их прошлых владельцев. Обновить штукатурку лишним никогда не будет. Чем презентабельнее будет выглядеть объект, тем быстрее получится его продать. А вот капитальный ремонт делать не рекомендуется. Затраты попросту себя не окупят. Это справедливо и для жилого сегмента.

Как составить объявление о продаже 

Грамотная рекламная кампания повышает шансы на успех. Классические наружные объявления всё ещё работают, однако не стоит забывать и о рекламе в Интернете. Следует использовать все доступные ресурсы и платформы, включая популярные социальные сети. У риелторов также могут быть свои наработки и контакты, что значительно ускорит процесс поиска покупателя. Не стесняйтесь подчеркивать положительные стороны вашего объекта. Например, его месторасположение. Близость к центру города будет огромным плюсом. Фотографии недвижимости должны быть яркими и качественными. Первое впечатление очень важно. Учитывайте назначение объекта. Для офисных помещений важны одни характеристики, а для торговых центров другие. Следующую информация следует обязательно указать в объявлении:

1. Адрес
2. Площадь
3. Тип объекта
4. Стоимость
5. Социальная инфраструктура поблизости
6. Транспортная доступность

Фото помещения

На основании вышеприведённых данных потенциальный покупатель будет принимать решение. Делая фотографии помещений, не забудьте о панорамных снимках снаружи здания. Лучше сфотографировать как фасад объекта, так и общие планы улицы. Некоторые даже снимают небольшую видео-экскурсию внутри помещений. На более позднем этапе заключения сделки вам наверняка потребуются планы здания. Это стандартный запрос со стороны покупателя, поэтому будьте готовы заранее. Также следует быть готовым ответить на любой вопрос, касающийся объекта (например, о материале стен и наличии парковочных мест). Кстати, многие всё ещё смотрят телевизор, поэтому в некоторых случаях телевизионная реклама может возыметь эффект.

Помощь риэлтора

Риэлторские агентства зачастую обладают собственной базой клиентов. Это надежные и платежеспособные контакты, которые могут быть заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости. Однако прежде, чем выходить на рынок, убедитесь в том, что: 

• с документами объекта всё в полном порядке;
• право собственности оформлено в соответствии с законом;
• в помещениях нет незаконной перепланировки. 

Презентации недвижимости также следует уделить повышенное внимание, ведь от этого будет зависеть общее впечатление потенциального покупателя. Перед показами стоит провести генеральную уборку. В помещениях должно быть чисто и опрятно. Подписав договор с агентством по недвижимости, можно избавить себя от части обязанностей. Например, общения с потенциальными покупателями. Кроме того, вам не придётся заниматься документацией. Участие клиента требуется уже на завершающей стадии сделки. Как правило, коммерческой недвижимостью в агентствах занимается сотрудник, специализирующийся на этом типе объектов.

Как составить договор купли-продажи

Договор купли-продажи должен быть оформлен надлежащим образом, иначе сделка может быть признана недействительной. Документ, содержащий полную информацию о сторонах соглашения и объекте недвижимости, следует зарегистрировать в Росреестре. Если коммерческий объект на момент продажи сдаётся в аренду, надлежит оповестить всех арендаторов и провести с ними встречу. Открыто отвечайте на все их вопросы и старайтесь договориться.

Занимаясь продажей коммерческой недвижимости, следует понимать целевую аудиторию покупателей такого имущества. Это предприниматели и инвесторы, заинтересованные в получении капитала. Зачастую придётся иметь дело не напрямую с ними, а с их представителями (например, риелторами и агентствами по недвижимости). Впрочем, некоторые заключают сделки без посредников, предпочитая быть лично вовлечёнными в процесс. Используйте все доступные вам ресурсы (вроде баз данных «Циан» и «Авито»), чтобы ориентироваться в ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Как продать коммерческую недвижимость без налогов

Ещё один популярный поисковый запрос в Интернете – «Как продать коммерческую недвижимость без налогов». 

Основное правило здесь таково: если коммерческий объект находился в вашей собственности более трёх лет, выплачивать налог с его продажи не требуется.

В противном случае сумма налога будет высчитываться по одной из двух формул, учитывающих либо кадастровую стоимость имущества, либо цену, указанную в договоре. Затем к сумме применяется налоговая ставка физического/юридического лица или ИП. 

Подведём итоги

Вот на какие моменты следует обратить внимание, если вы продаёте коммерческую недвижимость:

1. Необходимо понимать целевой сегмент покупателей (предприниматели и инвесторы).
2. Лучше поручить часть обязанностей риелтору.
3. Следует быть хорошо информированным о характеристиках вашего коммерческого объекта, включая приблизительные показатели его окупаемости.
4. Установите адекватную конкурентную цену, которая может быть слегка сниженной по сравнению со среднерыночной, если вы желаете продать объект побыстрее.
5. Будьте внимательными с оформлением документов.
6. Продумайте грамотную маркетинговую кампанию.
7. Проведите косметический ремонт в случае необходимости.
8. Учитывайте налоговую политику государства.

Агентство недвижимости АН «ТИТАН» занимается заключением сделок купли-продажи коммерческой недвижимости. Наши специалисты помогут вам с оформлением полного пакета документов, а также с юридическим сопровождением сделки. Операции с коммерческими объектами являются одним из центральных направлений нашего агентства. Обращайтесь к нам, и мы поможем с продвижением вашего бизнеса.